买房流程指南

内容目录

1. 挑选经纪

专业的房地产经纪人能保障整个交易过程的顺利和安全,得到最优结果,并节约您大量的时间和精力。

您的地产经纪可以帮助您:

  • 辅助整个购房流程,起草各类文件,确保交易一切顺利,没有任何失误。
  • 根据您的财务预算和需求寻找到合适的房产。
  • 将您中意的目标物业与类似物业的交易记录进行比对,确定合适的价格。
  • 帮助您熟悉邻近地区,包括学校、公园和其他配套设施。
  • 协助您了解政府的居民购房资助福利。
  • 评估不同类型的房屋贷款产品以帮助确定符合您需求的贷款产品。
  • 谈判交易价格和合同条款,例如交割日期、必要的维修,所包括的家具或器具等。
  • 帮助您了解复杂的合同。
  • 引荐相关的专业人士,例如验房师、房产律师、贷款经纪人和保险经纪人等。

如何找到合适的地产经纪人?

作为资深的地产经纪,我很愿意为您服务,您可以随时联系我。但我也建议您可以多接触几位专业地产经纪,然后做出您的慎重选择。这是地产交易中非常重要的一个环节。

如何确定代理关系并得到保障?

首先您会拿到一张告知书《Working with a Realtor》,我会向您详细解释这份告知书里雇佣关系类型的说明,经纪人对应的责任。然后在这个基础上,再和您确定工作期限和区域。签署一份《Buyer Representation Agreement》(买方代理协议,简称BRA)。这份 BRA 是经纪所承担法律责任的依据,当经纪因为疏忽或恶意,失职或违法造成您的损失,这是追究责任和追偿损失的法律依据。

我附上两份文件的样本供您参考。

样本 – Form810 《Working with a Realtor》
样本 – Form300 《Buyer Representation Agreement》

2. 资金准备

您需要评估目前的家庭预算和年收入,以确定是否能获得足够房屋抵押贷款来支持您的买房计划。

 

放贷机构如何确定贷款资质?

放贷机构通常使用两个标准来衡量您是否具有足够的贷款偿还能力 – 涉及家庭债务的偿债比率 (GDS)和总借贷还款比率(TDS)。

GDS 是用于偿付房屋贷款、地税和中央暖气费(如果您购买了共管式公寓,还包括每月管理费的一半)在您的每月总收入中所占比例。根据一般的经验,GDS 比率不应超过月收入的32%。

TDS 是每月住房成本,加上您的所有其他债务月付款(例如,汽车贷款或租赁费、信用卡付款、信贷额度付款及任何其他债务)在每月收入中所占的比例。通常,TDS 比率不得超过月收入的40%。

您是否已获得贷款预批准?

有了购房计划之前先向银行或其他信贷机构申请贷款预批准,这样可使您对能负担的房产总值有更准确的预期。

但要注意,如果市场状况、利息率或您的个人情况发生变化,那么事先取得的预批准并不能保证您在实际申请时获批同等贷款额度。

在哪里获得预批准?

您可直接从银行或信用社等传统贷款方获得贷款预批准,也可以通过房贷经纪人。贷款经纪通常会在不同的贷款方之间为您寻找最优的选择。

您是否了解自己的信用等级?

获取一份自己的信用报告,确保报告中没有任何差错。因为贷款方会审查您的信用记录。信用报告显示您过去在清偿债务方面的记录。如果在报告中发现差错,应及时要求更正,以免银行查阅时得到对您不利的结论,造成贷款申请被拒绝或者延误。

加拿大消费者财政机构 (FCAC) 是一个联邦政府机构,它提供有关如何免费获取信用报告以及如何提高信用等级的技巧。访问 FCAC 网站

3. 了解贷款选择

房地产抵押贷款是专用于购买房地产的贷款。还贷金额取决于贷款总额、贷款利率以及还款期限(清偿期)。

哪种类型的抵押贷款最适合您?

固定利率抵押贷款: 在特定时期内利率不变。您的付款在抵押贷款期限内保持不变,因此当利率随着时间变化而增长时,您不需要支付更多款项。

可变利率抵押贷款:如果利率上升或下降,您支付的利息可能会变化。

普通抵押贷款:需要支付房产价值的 20% 或更高的首付。对于普通抵押贷款,您不需要投保抵押贷款违约保险。

封闭式抵押贷款:该抵押贷款不得提早付清,如需提前清偿,会产生惩罚金。

开放式抵押贷款:可在期限内的任何时候付清而无需支付手续费的一种抵押贷款。开放式抵押贷款的利率可能高于具有相同期限的封闭式抵押贷款。

哪种抵押贷款更合适您?

可转让的抵押贷款:如果出售现有房产,您可将抵押贷款转移给您的新房产,同时保持现有的利率。您也许可通过转移抵押贷款来规避提前还款。

提前还款权利:您可一次付清提前还款额或提高每月付款,而无需支付手续费。这可帮助您更快还清抵押贷款和节省利息费。

可能面临的解约罚金

如果您提前偿还大部分的抵押贷款,或如果由于不可预料的生活变化(例如,婚姻关系破裂、配偶死亡或调动工作)而改变了抵押贷款,则可能需要支付罚金。

您需要事先知道贷款机构如何计算提前还款罚金。仔细阅读您的贷款合同,确保您了解罚金的计算。

4. 了解政府补助

联邦政府制定有资助计划来帮助购房者。了解政府的计划要求以明确您是否可以得到部分补助。

首次购房者的税收抵免

符合条件的购房者可获得 5,000 加币的所得税抵免。提供累计达 750 加币的税款减免以帮助首次购房者降低购房成本。有关信息,请查看加拿大税务局CRA网站。

购房者计划

首次购房者可从注册退休储蓄计划(RRSP) 中一次性提取 25,000 加币以帮助购买或建造房屋。通常您必须在 15 年内还清从RRSP 提取的款项。更多详情请查看CRA网站。

针对全球首次购房的安省土地转让税减免

全球首次购房者的安省土地转让税减免最高可达$4,000。

5. 寻找房源

找到理想的居所是一个漫长的过程。我会帮助您确定适合您的房屋类型,并且会物色寻找符合您需求的房源。

您理想的居住区域?

是市中心、靠近郊区还是郊区?您是否时常需要在两地之间往返? 您是否需要使用公交和轻轨?附近是否有学校、社区中心?您的孩子希望进入哪所学校?

您喜欢的房屋建筑类型?

请参看 加拿大住宅的建筑类型

您希望的产权类型? 

永久产权 (Freehold)

您拥有土地和房屋,并对房屋内部和外部的所有负责。

共管产权 (Condominiums)

您拥有住宅单位的所有权并共享共用空间(Common Element)的所有权。共管物业管理委员会负责建筑物和室内公用部位(例如过道、电梯、停车场和宅地)的维修。您向公寓业主管理委员会按月支付管理费以涵盖维护费用。各物业的管理费用包含内容差异很大,因此金额也差别很大,从100多加元至600多都是可能的,通常会包含水电气使用费、电视服务费和税费。有些共管公寓还需购买或租用停车位。

共管公寓通常对于噪声、公共区域的使用和单位内改建有着严格的规定。请在购买之前先了解公寓的规则条例。

合作公寓 (Co-operation)

与共管公寓类似,但您不拥有单位所有权,而是拥有股份。合作住户通过每月支付费用来承担管理及维修费,并且受到业主管理委员会的制约。

您出售您的股份时,业主管理委员会有权拒绝潜在买家。请在购买之前了解清楚合作公寓的规则条例。

6. 洽谈买卖合同

在看过不同的在售房源之后,您最终找到一个理想的房产。

下一步寻求和卖方达成买卖合同。

房地产买卖合同(Offer)

在安省使用的房地产买卖合同正式名称是《Agreement of Purchase and Sale》(安省地产局规范文本Form100)。这是一份购买房屋的正式法律协议, 一旦被卖方接受即具有法律约束力。

向买方提交买卖合同的过程,通常称为下Offer。初次向卖方提交的合同里,可根据情况设定贷款审批或验房等条件的期限。如果在期限到达时,有任何条件不能符合,即使卖方已经接受,您也可更改或取消合约。

定金

在提交买卖合同,确定购买意向时需要缴纳预付金。具体金额因不同的房屋和市场情况而有差别。一般为交易价格的5%。

预付款缴纳至卖方代理经纪公司的信托账户内,以保证安全。

有效的身份证明

联邦犯罪所得(洗黑钱)和恐怖主义融资法案 (PCMLTFA) 要求地产经纪人确认涉及不动产交易的客户身份。地产经纪需要记录您的姓名、地址、出生日期和职业以便归档,这些记录将保存至少五年。我需要查验您有效的身份证件。

我会协助整个合同确定的过程

当您有了购买意向后,我会和对方的经纪人初步沟通,了解情况,(比如卖方要求的定金,交割日期,特别条款等),以便提出更容易被卖方接受的合同。

然后我会和您一起起草合同,并详尽解释合同文本内的每个条款。当你签字确认后,我会提交合同给对方的地产经纪人。卖方的经纪人会向卖方解释您的合同条款,并和卖方讨论接受,拒绝或者修改部分条款后给出一个反向的Offer。

我会和对方经纪人保持沟通,谈判价格,协商修改具体条款,寻求达成双方一致的意向。当双方都对买卖合同的条款没有异议,并最终签字确认后,房地产买卖合同就正式起效并受到合同法的约束。

房屋买卖合同并不只是一张纸,不同的情况下有很多种处理。我会帮助你应对各种情况,做具体准确的处理,并解决任何问题。下面列了一部分可能用到的主要文件范本供你参阅。有任何疑问欢迎联系我咨询。 

样本 – Form100:《Agreement of Purchase and Sale》
样本 – Form320:《Comfirmation of Co-operation and Representation》
样本 – Form120:《Amendment to Agreement of Purchase and Sale》
样本 – Form124:《Notice of Fulfillment of Conditions》
样本 – Form122:《Mutual Release》

7. 后续费用

完成了房屋买卖合约以后,就是等待在交割日房屋过户了。房地产的正式交割过户,需要律师的参与,您还需要准备一部分房价以外的费用。主要是土地转让税,律师费用,和过户需要的行政手续费。了解这些费用将帮助您更充分地做好财务上的安排。

土地转让税

土地转让税是您在购买房地产时,所在省份征收的一次性税费。该税费按成交价的百分比来征收,各省的税费不一样。有些自治市还会收取额外的土地转让税(例如多伦多市)。

相关法律费用

法律费用是指律师收取的服务费以及垫付的政府费用。包括产权调查的费用;登记新产权的费用;获取相关文档,例如房产留置权的调查报告和证据产生的费用;检查税费调整表、水电气使用费账单以及卖方预付的其他费用(比如地税等)。

如有需要,随时联系

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