Client/Customer 代理关系

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两种合同关系

在雇佣地产经纪人时,最先的第一份文件是《Working with a Realtor》, 这是职业规范要求的在建立雇佣关系之前必须向客户/顾客明示和告知的内容。其中的重点就是客户/顾客(Client / Customer)和地产经纪公司之间两种不同的合同关系和法律责任。

无论是客户关系还是顾客关系,一旦建立,都是具有法律约束力的合同关系。

如果您与经纪公司签订的是客户代理合同,那您就是地产经纪公司的客户(Client)。

如果您与经纪公司签订的是顾客服务合同,那你就是地产经纪公司的顾客(Customer)。

客户和顾客,在中文语境中经常混用,并没有太大差别。而在英文里是具有不同含义的两个词。主要是涉及信托责任(fiduciary duty)的概念。

如果您是客户(client),经纪公司对您负有一项非常重要的责任,叫做信托代理责任(fiduciary duty),这意味着经纪公司必须在地产交易中谋求和保护您的最大利益。如果您是顾客(customer),经纪公司并没有这个约束,虽然向您提供的服务也必须是公平诚实的。

落实到地产经纪雇佣关系上,卖方极少进入customer relationship。买方会有更多机会遇到两种不同的经纪关系。这里举买方的例子来解释。

客户代理关系 (Client relationship)

如果您是买方,和经纪公司签订了客户代理协议,那么在地产交易中,您的经纪人就对你负有全面的信托责任(fiduciary duty),其核心就是谋求和保护您的最大利益。

您的经纪人必须:

  • 忠诚于您的利益,在谈判交涉中尽最大的努力保护您的利益,并且尽力去了解并向您披露任何可能影响您做决定的信息。
  • 完全遵守您的指示,只要您的指示不违反法律。
  • 对你的个人信息,财务信息尽保密责任。
  • 采取应有的谨慎执行职责,保护您的利益。

顾客服务关系 (Customer relationship)

顾客关系主要发生在两种情形之下:一是您购买新建楼盘时,开发商的销售人员可能给您提供客户关系(Customer relationship)的服务,二是买方直接找到卖方的经纪,卖方经纪通常会和买方签订一份顾客关系(Customer relationship)的服务协议。

显而易见,在这两种情况下,为您服务的经纪人都是尽力推销特定物业,而不是寻求符合您最大利益的选择。因为在Customer relationship下,他们都没有信托代理责任去保护您的最大利益。在交易价格上,他们维护的也是开发商和卖主的利益。同时没有责任对您披露所有可能影响您决定的信息(material facts)。

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