关于地役权(Easement)

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在过户时,有时律师会向物业的新主人交代该物业上的Easement (地役权)。而买方关于地役权的概念一头雾水,这里简单介绍一下。

什么是地役权(Easement)?

地役权(Easement)意味着非地产主人的另一方有权因为某些特定目的使用您的土地。

地役权主要有两类:一种是通道地役权(会注册在你的物业上);另一种是公共事业或下水管线占用的区域,包括煤气,电力,通讯或城市水利人员维护管道或电缆时的需要。

我怎么知道我的房产是否有地役权(Easement)?

地役权记录在物业的地权登记(Property’s Parcel Register)上。它们也显示在房地产测量图(Survey)上,标记在测量时存在的地役权。

知晓是否存在地役权的最简单方法是查看房产的法律描述(Legal Description)。如果法律描述包含“ST” ( “S/T” 或 “Subject To”)和/或“TW”(“T/W”或“Together With”),这代表相关地役权。

S/T和T/W之间的地役权(Easement)差异?

ST代表 “服从于” (Subject To)。这意味着该物业是从属物业 “Servient Tenement” – 即出让权利的一方。物业法律描述中具有ST的标记表示它已放弃对另一方的特定权限。

TW代表 “连同于” (Together With),代表着地役权的另一方。在法律描述中标记TW的物业表示这一物业拥有另一个物业的部分权利。

例如,如果您的物业还有一个小的地役权在您邻居的物业上,您物业的法律描述(Legal Description)将包含T/W 的字样,因为您的是主物业,是获得权利的一方。你的邻居物业的法律描述(Legal Description)将包含S/T (Subject To),它属性是从属物业(Servient Tenement)即放弃了部分权利的一方。

谁“拥有”地役权?

地役权不是谁“拥有”,而是合法地从某个物业中取出并授予另一邻近物业的部分权利。但在某些情况下,例如市政设施地役权,权利归属于当地的水电公司等市政公司,或市政府。

购买带有“地役权”限制的房产要注意什么?

房产买方通常会关心“地役权”到底有多大的影响。

通常来说,郊区城市近几十年开发的住宅社区中可能的“地役权”基本都是市政公司保留的铺设维护电缆管道和下水道之类的权利。对居住使用并无影响,也没可能去除这类市政地役权。

需要注意是老旧社区中的大地块以及为加建住宅分割出来的小地块。改建和加建建筑物会受到地役权的限制,任何改建扩建都不能妨碍到地役权的行使。

历史长远的城市中心地带物业,也由于复杂的变迁而需要注意地役权的存在和范围。对失效的地役权可以要求移除。

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