便宜机会 -Good Deals

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买到划算的房子,比普遍预期的价格低很多成交,用西人的话说就是“get a good deal”。很多购房者都有这个愿望,但事实上在透明的加拿大房地产市场,遇到便宜房子的机会,是非常稀少的。一方面不能把卖方当傻子,卖方也有专业地产经纪把关。另一方面每个地区的新房源,至少有几十个经纪人每天在查看。因此,显而易见的便宜是没可能捡到的。

但市场上偶尔还是会有一些时候买方会得到价钱上的便宜,总结一下有这些情况:

房子上市时间已经很长了没卖掉。

多长时间算长,是个问题。我的标准是当时市场平均DOM的两倍以上。如果当时一个房子上市到卖出的平均需要时间是20天,那么如果40天后还没卖出,卖主的心理就会发生变化,底线也会松动,这时候也很少有人看房,也没人再下offer。如果卖主很需要及时卖出房子的话,甚至可能在这个时期被迫接受比以前得到的更低价格。

房主自卖

出售一个房屋的难度,很多时候是被房主低估的,因此有些房主选择自卖,英文叫For Sale By Owner,简称FSBO。只有少部分自卖的房东如愿卖出,大部分自卖的房东都会因为要价过高,缺乏布置,接待看房不方便,沟通不够有效等等原因造成长时间难以卖出,如果买主有好的买方经纪人出面,有很大机会以低价成交。但缺少卖方经纪人的交易,会隐含不少风险,需要买方和买方经纪人极其谨慎。

卖方的地产经纪人不是本区域的

对于不断变化且充满差异化的地产市场,非本地的经纪人通常很难准确地判断小范围市场的动态。请远在其他城市的亲戚朋友作为卖方的代理经纪人,会很容易让卖主遭受数万不必要的损失,而对买方来说,这是机会。

普遍不受欢迎的位置或社区

避开不是热门区域,在不受欢迎的社区,或者房屋靠近大路等等,买方稀少,就有更多机会压低成交价。

淡季买房

每年冬天的交易淡季,因为气候和假期原因,买方非常不活跃。有计划有准备的卖方通常也不在这个时期上市。而这期间上市的,很大可能是不得不尽快卖出的房子。因此买方也有机会在缺少竞争的情况下尽可能压低价格。但缺点是淡季可选择房源也非常少。

临近售房代理合同的结束日期

代理合同临近作废,卖方面临重新选择代理经纪人的繁琐,卖方经纪面临再次签约的竞争。这时做出让步,完成交易的意愿都会更大,这也是对买方非常有利的情形。

周围有建筑工地

很多买主怀着对新家园的美好想象,很难接受周围邻居正在新建房屋。不想因为噪声,灰尘等等影响生活质量。但建造一个房子,短则半年,长则一年,通常就结束了。其他买主的不喜欢,也许是你的机会,虽然要忍受暂时的不方便。

法院拍卖或者遗嘱执行

这两者操作流程有区别,但有个共同点就是:卖方决策人对价格不敏感。首要目的是卖出,价格宽容度要远大于普通卖主。通常这类房子还观感非常差,没人收拾整理。我遇到过一个老人独居离世,遗嘱执行人委托经纪人出售的房子,进门就是一股久不通风的味道,地毯污迹斑斑。房子很快售出,我觉得成交价低过当时市场可接受价格有10%+。其实不多的投入就可以使这个房子回复整洁干净漂亮的状态。

最后总结:

所有让买主能占便宜的机会,都是第一眼很难喜欢的房子。

大部分一生买卖不了几次房子的买主,很难短时间内学会避免感性影响,而做出理性判断。所以,抓住这类机会的,最后都是以此为生的房屋倒卖者,通常他们有更敏锐的嗅觉,决定也更快速果断。更重要的是,他们都不会去想象自己住在里面,让自己的喜好左右判断,这是和普通买房人最大的区别。

对于普通买房者来说,这样的房子,至少在当时,都不是理想的居住场所。买房自住,首先还是要买到适合自己生活用途的居所,这是和倒卖房屋赚钱是并不兼容的。

我写这篇,只是给买方一些参考,在其他条件都满意的情况下,有一些不足,可以从另一个角度去看待。

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