市场价 – Market Vaule

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市场价是什么?

买主和卖主谈论房产时经常会提到的一个词是“市场价”。那市场价格究竟是多少呢?很遗憾“市场价格”即不是买方可以决定的,也不是卖方可以决定的,更不由地产经纪人决定。

经济学上的说法,决定市场价格的是供求关系,短时间内供求关系的变动就可以让市场价格产生波动。

  • 需求增加会造成价格上涨
  • 需求减少会导致价格下降
  • 供应增加会造成价格下降
  • 供应减少会导致价格上升

理论比较虚,我们落实到现实情况来看,市场价格是买卖双方博弈的最终结果,是某一个买方和卖方同时接受的价格。

我们来看几个具体例子

Offer竞争价高者得

如果一个房子,类似房屋近期成交的价格是100万。而卖方开出80万的要价,通常就会引起众多买方的注意,于是会形成多个买家同时下offer的局面。其中有买家可能会根据要价只给到80万左右的出价,大部分买方会参考近期成交的价格按照自己的判断给到95万,100万的出价,有非常喜欢这个房子,非常期望买到的购房者甚至会下到110万。绝大多数情况下卖方会选择和出价110万的买主达成协议。110万就成了这个房子的市场价,因为买卖双方都接受这个交易价格。

市场价格不是出价80万,90万,100万的人决定的,而是出价最高也被卖方接受的这个价格决定的,其他人只能说是判断错误,无论有多少理由来支持自己的判断,对这个具体房子来说,市场价就是110万。

要价过高无人问津

同样上面例子里的房子,如果卖主要价是120万,结果就会是没有买方愿意出到这个价格。那这个价格就是只有卖主肯卖,而没有人愿意买,也达不成交易,成不了市场价。通常会是在不断降价中,开始引起少数买方的注意。由于在市场上时间过长,因此还会给买方带来负面印象,最终可能有买方出到95万时候,卖方在长时间无法卖出的消极情绪下被动接受。那95万就成为这个房子的市场价。因为同时卖方和某一个买方接受在这个价格上交易。

市场价的不确定性

经常有买方说“这个房子的市场价也就90万了”,而卖主觉得“我这个房子的市场价应该是110万”,而做出这样判断都是经过比较,加上很多理由。这里不得不谈到一个摘樱桃理论,英文俗语叫“cherry-picking”,就是说摘樱桃的时候只挑最大最好的采,篮子里的樱桃并不代表樱桃树上果实的真实情况。买方只拿类似房子的最低成交价来对比,卖方则只看到卖得最高的,而对其他类似房屋成交价或者影响因素视而不见。所以买方和卖方自己判断的市场价,通常离最后达成的成交价,也就是市场价偏差较大。只能称为期望价。

如果市场没有大的上涨或下跌,买卖方坚持自己的期望价的结果,很可能是一直买不到房子,或者一直卖不出房子。对买方来说,你出不到卖方接受的价格,会有别的买方出。对卖方也是一样,其他类似房屋的卖方会以更低的要价获得买方的offer而成功交易。最终市场价是买方群体和卖方群体共同作出的选择,而不是某一个人。

如果市场在向对自己不利的方向发展,坚持预期的卖方买方会遭受更大的损失。上涨通道里,买方几个月没买到房子,最终可能付出比一开始更大的代价。下跌市场里,卖方会随时间推移只能卖出更低的价格。

您的地产经纪人通常会给出参考市场价,虽然这也只是经纪人的个人判断,但相对买卖双方,首先做判断要理性得多,其次也有更多的经验对区域内的各个物业进行比较。因此,地产经纪人给予买卖双方的建议,会更符合市场情况,而雇佣熟悉目标地区的本地经纪人也变得非常重要。

再有经验的经纪人也没有水晶球可以预知最终的成交价,成交价最终由最想得到这个房子的买主和愿意接受买方出价的卖主决定的。不同人有不同的判断,相同的人在不同环境下也会做出不同的决定。这是地产交易之所以有趣或者说充满挑战性的原因。

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