关于学区房

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所有来奥克维尔安家置业的朋友都会咨询到“学区房”的问题。我们华人家庭普遍非常重视教育,爸爸妈妈们都会把学区看得格外重要。

一般对学区房的需求是从两方面考虑的,一是孩子择校入学,买房安家之时,自然要考虑为孩子选择一个好学校。二是大家都觉得学区房受欢迎,保值增值性更强。这两点很容易被接受,但也存在不少的误解。

下面分几点整理一下。

学区概念

学区概念只存在于公立学校系统。公立学校的特点是免费义务教育,按片区就近入学。溢价买学区房,本质上是买优质教育资源。

为什么免费的义务教育系统,会出现需要争夺的优质资源,以及是不是可持续,影响到学区房溢价的价值。

这里比较一下中美加三个地区的情况,

中国无疑存在学区房,我看了下网上的讨论,很震惊家长研究的深入,点这里看上海家长的功课, 国内的公立小学存在非常大的差异,而且可以维持一段时间。和加拿大学校不一样的是,国内学校的独立性相对强,校长可以决定的事情非常多,人财物,还有各种变通办法获取资源。这种独立操作权,实际上造成了学校之间差异的可能。国内某个学校来了个能力非常强的校长,折腾几年学校就嗖嗖上去了,这个在加拿大不会发生,有制度上的原因。

美国的情况总体和加拿大相似,看这里,但也有差别。美国的学区概念比加拿大普遍,因此有great school 这样完备琢磨学校的网站,说明这个诉求是真实存在的。

美国和加拿大一样,教育归地方,school board管理学校,经费当地地税里来。看起来是一样的。实际有个很大的区别,美国的school board管的区域非常小,我采信帖子里的数据,全美1万3千多个school board,换句话说1个school board才覆盖2万多人,不到10所学校,(我查了下全美有9万多所公立中小学)。对比下差别,奥村的学校归口 HALTON SCHOOL BOARD, 这个HDSB 管理了四个城市的几十所学校,覆盖了50万人口。

School Board 就地征税,所以不同的School Board 财务是独立的,造成了学校资源上的贫富不均,这是好坏学区存在的基础。对应美国的学区论,其实 Halton 四个城市一起才算一个学区。税收资源在这个范围内是共享的,不存在差别。

当然大学区里还有小学区,一个Board里可能不止一个学校,那学校之间会有差异。这就是小学区概念。但这个小学区,就是学校校区,既不像中国的学校那样有各种自主管理权,又不能在资源上区别于同学区其他学校,这个差异客观上来自于对应居民区的家庭教育和收入情况,并不在学校本身。这个实际也是我们买卖房产时,看一眼学校成绩的原因。

加拿大比美国更大锅饭,并不存在一块小区域自主养学校的情况,拉不开差距,因此这个学区的差别,也比美国小得多。

公校、私校、校外教育

拿国内观念套加拿大情况,另一个出现的差错是拿着排名表错认名校。加拿大并不存在中国公立系统内鹤立鸡群的名校。中国的情况长远看也是暂时的,政府也在用“多对一“之类的方式慢慢化解公立教育资源的不均衡性。
关于排名表,学校差异,参看另一贴《学校排名解读》
 
公立学校追求“及格率”而不是“高分率”。但在加拿大还有大约14%的孩子在独立学校(主要是收费私校)上学。有一些朋友于是就把私校作为“公立好学校”的升级版,既然这样,我花钱上私校得了,即对也不对。如果认为私校就会狠抓学习成绩,培养高分学生,也是片面的。
 

私校吸引的是不满足公立学校教学体系的家庭。但这个不满足,并不一定指向学习成绩,应该理解成私校相对公校有更大的自主权去实践不同的教学方式(比如采用蒙特梭利体系,华德福体系,等等),也可以加强不同的素质教育(比如领导力,团队协作能力,各种兴趣发展,等等),当然也可以是加强学业深度,为学生以后的学术成绩打更扎实基础。

每个学校有自己的特色和方向。提供了公校统一模式以外更多不同的教育方案,提供给家长去选择。私校和私校之间教育理念上的差异,要大于公校之间的差别,所以,选择私校更要注重考察和细致了解。

除了教育理念的丰富多样以外,私立学校由于费用关系,客观上过滤了学生来源的家庭,经济相对宽裕,对教育比较重视的家庭居多。这样的家庭,好学生的比例事实上更高一些。

值得一提的是,私校共同的一个优势是小班化,学生得到老师更多的关注和指导。老师更多的关注,学生一定是更多获益的。

不管是公校还是私校,只要不是住宿制的,校内的时间相比国内都短很多,校外也没有繁重的家庭作业,留出了更多的时间自由安排。每个家庭可以根据具体情况,或者运动训练,或者发展兴趣和才艺,弹琴画画,或者课外班深化学业,也可以用来补习短板;高中的孩子还可以打工了解社会。这部分校外时间,也影响着孩子的成长,需要看成教育的一个重要组成部分。并不能把教育简化成“找一个好学校入学”。

我不是教育专家,所知有限,这里只分析一些常见误区,并非择校指南。衷心希望所有父母都能为孩子挑选到满意的学校。

校区和社区

接下来说本行,房子的事情。

以加拿大的“学校不推娃”模式,学校排名好,倒推好社区,是大体成立的,因为好社区能提供更多爱学习的好学生,学校成绩自然会好。买房子,看学校好不好,参考排名,没有错。不赞成的是拘泥于排名,甚至被排名所约束,这个完全没必要。学校成绩上的差异是社区差异的结果。

在加拿大租房居住,也同样按划定区域入学,和房主并无区别,并不需要所有权,以及住满多少年之类的限制。

另外校区的范围可以非常的大,Oakville 按地产局划分的社区有24个,公立英语高中只有6所,公立英语小学二十多所。这造成一个校区内的邻里环境差异极大。通常我建议关注和比较的范围落实在街区这个级别,比社区更小的范围。这个级别的环境对生活有最大最直接的影响。自然环境,邻居组成,交通位置,这些一旦入住,就很难再有选择了。

好学区里的房子比较贵,根本原因是学区里面好的街区社区比较多,真正溢价来自于好的社区环境。千万不能因为在某个校区,而盲目入住不理想的小社区。

学区房价值

这是很容易导致分歧的话题,主观性也比较强。我只是提供一下一点个人看法吧,不一定对。

“学区房”作为一个投资概念考虑,首先要剥离整个房产市场的起伏。整个房产市场波动的时候,所有房子都跟着起伏。大市场的涨跌太复杂,影响的因素太多了,这里忽略。大家讨论“学区房价值”,讨论的是附载在大波动上的相对涨跌,也就是说相对于非学区房的超额增值。

有人和我说,一样买,买个学区房,将来涨的多。这个观点我觉得是考虑不全面的。

举例来说,现在一个非学区房子100万,如果现在大家很喜欢某个校区,那这个学区就会贵一些,比如110万。市场稳定的话,过了一年,100万的非学区房还是卖100万,110万的学区房不会变成120万,也还是110万。10万的“学区房溢价“,不会变,不会增值。否则买卖一次加一些,要涨上天了。

但几种情况会使得学区房概念下的溢价部分产生变动:

第一种情况是大家越来越推崇学区房,比现在更喜欢。那溢价就会上升。反之,如果大家开始觉得学区没意义,那这10万的溢价就可能要被抹掉,向非学区房看齐。

学区房概念,随着越来越多新移民慢慢了解加拿大的学校系统,已经有慢慢淡化的趋势了。

第二种情况是这个学区对应的学校排名上升了,这个校区的“学区房溢价”就会提升。

第三种情况是校区调整,本来不是好学校校区,现在是了,那就跟着享受原来没有的“学区房溢价”。

所以,这个“超额增值“,是将来的变化带来的,而不是现在的”学区房“状态。但变化都是有两个方向的可能,这点要考虑进去。

那买学区房就没有意义吗?有的,回到学区房本身来,学区房可以让你的孩子上对应的学校啊,如果有这个就学需要,就应该买对应的“校区房”。如果没有变化,现在多付的溢价,将来还是拿回来,但孩子上了目标学校了,这就是价值。这价值对没有上学娃的家庭没用。

如果要再加一点,就是公立学区房长期价值没保障。

因为太多次和客户讨论这些问题了,所以整理汇总一下个人观点,不一定对。欢迎批评和指正。

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