关于地税 (Property Tax)

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在房源信息上,有一项是TAX,也就是地税(property tax),告知最近一年的地税是多少。在买下房子入住以后,还会收到政府的地税单和MPAC的估值通知。很多人对地税到底怎么计算的,房子估值又是谁在确定,怎么确定的,都不是非常清楚。这里简略地做下介绍。

住宅评估价

Q: 政府据以计算地税的地产估价是谁提供的?

A: 确定安省地产估价的机构是 The Municipal Property Assessment Corporation,简称MPAC,这是一家独立的非盈利机构,出资组建这个机构的是安省地方政府。由政府财务部门监管工作。

Q: 影响住宅地产估价的因素由哪些?

A: 住宅地产85%的价值受五个最主要因素影响,分别是:地理位置,土地大小尺寸,住宅居住面积,房屋建造年份,建筑质量(建筑用材的差别)。

Q: 多久做一次估价?

A: 四年。Oakville地区是2016,2020,2024。。。如果期间有影响物业价值的重大变更,比如加建,改建,重建,等影响房屋价值变化的。MPAC会及时据此调整地产价值。

Q: 那房子经过交易以后,估值是不是立刻根据交易价格而有所调整?

A:不会,新的交易价格并没有影响上面说的五个因素。换句话说,房子还是那个房子。但四年一次评估的时候,这个区域的房子,会因为过去四年成交的价格而做统一修正。换句话说,一条街上两个原本一样的房子,不会因为一个交易过高价,另一个没有交易过;或者两个交易的价格不一样,导致评估价值会有差别。但其中一个挖了一个游泳池,或者装修了地下室,那就会不一样。

Q: 最近的一次评估是2016年,下一次2020年还没评估呢,那2017,2018的地税基准都不一样,这又是怎么算出来的?

A: 2016年纳税基准是2012年的评估价,2020年的纳税基准是2016年的评估价。2016和2012两次评估之间的差额,分四次递加。

比如:2012年评估价是100万,2016年是140万。那2016,2017,2018,2019的地税基准则是100万,110万,120万,130万,到2020年采用2016年的评估价140万,以此类推滚动下去。

这也是为什么成交价通常会高于当年的纳税评估价,因为那是4年前的市场基准,在价格波动比较大的年份里,差别会比较大。

Q: 如何得知自己房子的评估信息?

A: 每四年一次的四月到八月间,你会收到MPAC寄来的评估通知书。如果是新过户的房子,在过户后两三个月内,也会收到MPAC寄给新业主的评估通知,告知最近一次的评估的结果,以及四年内的纳税基准。

在评估通知上,你能找到一个 Roll Number (档案号) ,一个Access Key (密码),用这两个号码,可以在https://www.aboutmyproperty.ca/ 注册账号,随时可以查看评估报告了,也不怕遗失寄来的那张纸了。

MPAC评估报告长这个样子:

地税税率

Q: 每年要缴纳的地税是 当年纳税基准 x 税率,那这个税率怎么来的?

A: 首先知道地税的去向,四成归市政府,四成归区政府,两成是教育基金。拿Oakville来说,分别是Oakville, Halton, 和Halton教育局花了这些钱。这些机构的开支,每年年底会有一个下一年预算,长达几百页,用在什么什么地方,对社会公开的。地税就是根据这些花费来的,纳税基准有了,就是这个区域所有房子评估价总和,要收多少钱也有了,除一下就得到下一年地税税率。

Oakville过去几年,因为新开发增加了住宅,原住宅也有升值,这个纳税基础涨的比较快,比政府开支涨的还快,所以税率上反而是逐年递减的。过去的四年2014,2015,2016,2017分别是0.874%,0.849%,0.827%和0.798%。但大部分住宅实际缴纳的地税在金额上还是小幅上调的。

Q: 了解Oakville住宅地税的官方渠道?

A: https://www.oakville.ca/residents/taxes-assessments.html

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