来说说定金这件事

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声明:以下内容为个人经验分享,非正式法律意见。详情请咨询专业地产律师。

在加拿大不管是买房还是租房,当交易双方达成协议签订购买/租用房产合同时,都会涉及到定金(Deposit)。定金是合同交易金额的一部分,由买家在签署合同时支付。因此,在购买行为发生之前,买家就需要将定金准备好。

在房地产交易中,定金实际上有两个作用:

1. 定金是买家的承诺。交付定金是买家慎重对待交易合约、意欲遵守交易合约的具体表现。

2. 定金是合同的担保。如果在交易过程中发生买家毁约、违约的情况,买家无权要求返还定金。定金将作为补偿金的一部分弥补卖家在交易失败时的损失。

在安大略省,交付定金的方式一般是保付支票(Certified Cheque)或是银行汇票(Bank Draft 或叫Money Order)。

1. 定金要付多少?

首先,加拿大、安省或者多伦多市都没有法律明文规定地产交易时具体交付定金数额的多少,通常由买卖双方协商一致(对!市场经济)。在安省,传统的做法是以地产合同金额的5%作为定金。当然在有些偏远地区,可能只需要极少的定金就可达成协议签订合同。

既然定金是双方协商决定的,定金的金额自然可多可少。多给定金,卖家一般都不会有意见;少给定金,就有存在被卖家拒绝要约的风险。因为买家的定金不足,通常会被卖家怀疑其财务支付能力。同时,在存在多个意向买家时,由于定金代表了买家的承诺,卖家会倾向选择更高定金、“更有诚意”的买家。

定金金额越高,您的合同要约越有竞争力!

2. 什么时候付定金?

按安省的规定,定金必须在买房租房合同签订后的24小时内支付给卖方经纪所在的房地产公司,而房地产公司在收到定金后必须在2个工作日里存入规定的信托账户。
这里需要特别说明,买家支付定金的 “24小时”是自然小时,而不是工作日。例如,如果在周六上午11点签订的合同,那么买家应该在周日上午11点之前将定金支付给卖方的地产经纪公司。

目前,当存着多个意向买家时,买家通常在发出合同要约时就附带定金支票或汇票以显示交易“诚意”。这降低了卖家接受合同要约后24小时内的买家毁约的风险,从而更被卖家青睐。

为了达成交易,定金必须是可随时支取的流动资金。

3. 如果定金没有及时支付会怎么样?

如果定金没有在规定时间内支付,那么签订的买卖合同就自动失效了。卖家有权取消合同,与别的买家签订新的买卖合同。曾经发生过,因为合同签订后买家无法及时开具保付支票或银行汇票,卖家在24小时时效过后,立刻接受了另一位买家的价格更高的合同要约。而第一位买家只能非常遗憾的错失了成交的机会。

千万不要拖延支付定金。

4. 如果想要拒绝支付定金并毁约已签订的合同,又会怎么样?

在合同签订后定金尚未支付的24小时内,买家可能发现出价过高、或是发现了更合心意的房子、或是自身财务状况发生了一些变化,从而想要拒付定金。然而,一旦买卖合同签订,合同在法律上已经生效,双方都有履行合同的义务。如果在合同签订后拒绝支付定金,则被视为违约。在加拿大,一旦一方违约,通常都会交由律师处理。卖家有权通过法律程序起诉买家来追偿损失。

5. 定金付给了谁?由谁保管?

在正常的房地产交易中,定金必须存入卖房经纪所在的地产公司的信托账户(Trust Account)。地产公司不得挪用存入信托账户的定金,只能在交易结束或者终止时根据相关律师的指示进行处理。另外,存入信托账户的定金不会因为地产公司的关门倒闭而损失,有关法律保障了买卖方的利益。

6. 房产交易顺利完成并交接时,定金是如何处理的?

在正常情况下,房产交易顺利结束时,买家交付的定金作为买房或租房的首付款(Down Payment)的一部分归卖家所有。卖家通常用买家的定金来支付地产经纪的佣金和其他费用,如有剩余,由其地产公司开出支票,交付给卖家。

7. 我是买家,我签订的合同带贷款条件,如果贷款条件不满足需要取消合同,定金会怎么样?

通常情况下,如果合同注明“买家在规定的期限内不能从银行或信贷机构获得贷款可以取消合同”,当贷款条件不能满足时,合同不能生效,买方可取消合同。买卖双方会签订正式的合同取消协议(Mutual Release),在10-25个工作日以内,买方会收到退回的全额定金支票。如果在初始签订的合同上有任何其他关于取消合同的条款,则将按照合同执行。因此在签订合同时,请务必仔细阅读明确所签的内容。

如果买家合同不带成交条件,或是买家已经解除了合同成交条件认可成交,再要求取消合同退回定金,那么卖家就有权不予与退回定金,并视作买方违约,通过法律程序来追诉由于交易失败而遭受的额外损失。

8. 如果我不解除合同的验房条件,定金会怎么样?

在加拿大,买家可以在合同中要求在规定期限内(例如,签订合同3天内)聘请专业房屋检查公司来检查房屋是否达到自己的要求,然后根据检查报告来做出是否解除验房条件、继续履行合同的决定。如果买家决定不解除验房条件,并终止合同,则卖家需要退回定金,并可以与其他买家进行交易。

9. 我是卖家,如果买家没有履行合同,怎么样处理定金?

当买方违约时,首先买方将损失定金。买方的定金存放于卖方经纪地产公司的信托账户,只有买卖双方以及经纪共同签字方可取出。建议交由律师来处理违约纠纷,包括定金是用来支付买卖双方经纪的佣金还是归卖方所有,是否要通过法律程序追讨由于买方违约造成的其他损失等等。

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