为什么需要专业地产经纪?

Frank Fu

Frank Fu

由于科技进步和信息技术的发展,为房屋交易双方提供方便的各种网络服务也应运而生。比如为房主私售(FSBO – For Sale By Owner)提供服务的网站如ComFree,由加拿大地产协会 (CREA)运营,整合了全国各地产局房源信息的 Realtor.ca,等等。这使得买卖方独立完成住宅交易成为一种可能。那雇佣地产经纪参与完成地产交易是否已经是一种过时的做法呢?虽然任何人为自己买卖地产都是合法的,现在看起来比过去也更容易了,但对于大部分人来说,选择独立完成地产交易仍然不是一个明智的做法,会遭受比佣金多得多的损失。

买卖住宅对绝大部分人来说,是一个重大的财务(包括情感上的)决策。过程非常复杂,消耗大量精力之后,往往还得不到满意结果。对买方来说,错误的房子更会造成生活上长期的烦恼。那地产经纪可以在哪些方面帮助到客户呢?

1. 预约看房

虽然经纪专用的 MLS 房源平台已经向社会开放,但这只是寻找满意房源的第一步,跟踪浏览每天新上市房源,会耗费大量时间精力。从众多房源中缩小范围,更是依赖丰富经验,以及对各社区各类型房屋的了解才能做到,否则会浪费很多的时间在不断奔波看房上。

如果卖方也有专业的全职经纪代理出售,预约时间安排看房,会变得流畅方便。您自己电话卖方经纪预约看房通常会使自己处于不利的地位,很多情况下卖方经纪并不乐意接待,(这个话题可以另文介绍)。对于卖方来说,在地产经纪缺席的情况下,需要自己接洽看房预约,更需要安排时间去现场接待众多看房者。不及时的回复和时间上的无法配合都会使您失去潜在的买方。让人沮丧的是,当您请了假,准备了半天,但看房的买方并没有来。没有专业人员管理,面向大量陌生人开放您的居所,更是蕴藏了众多安全上的风险。

2. 谈判议价

很多人会觉得如果没有地产经纪人在中间,买卖双方直接谈判,会使得交易更透明,可以更好保护自己的利益。也许,但这只可能发生在双方都通情达理,并且很好地控制和处理自己的情绪。遗憾的是,现实里这极其困难,买卖双方的 “通情达理” 很难一致。如果您作为买方,虽然很喜欢这个房子,但认为厨房的颜色过时俗气,客厅的护墙板装饰丑陋不协调,后院的园艺繁杂无序。当您向卖方提出来作为议价的考虑成分,很可能直接就惹恼了对房子花了大量心血投入了情感的男女主人,对买方产生情绪上的排斥。尤其是居住了很长的时间的主人。在买方眼里那只是一个房子,在卖主那里这个“家”的住所承载了他们生命里非常重要的情感,很多家庭在同一个住宅里,把子女从蹒跚学步一直养育到进入社会。期间的情感积淀,买方很难体会。同样的意思,由中间的经纪人来转述表达,会更容易传达到位并使得卖方不感受到冒犯。同样的情形也发生在对交易价格的协商上,双方认定的 “合理市场价“ 往往相差甚远,有地产经纪人作为中间代表协商,更容易消除双方分歧,最大可能达成一致。

3. 文件处理

地产交易中,权益责任最终都是靠合同文本来保障的,这就需要在文本处理上非常准确,使用各种条款保护自己的利益,明确责任,规避风险。对买卖双方来说,平时很少有机会接触和熟悉这些文件,而对全职的专业地产经纪来说,处理这些合同文件却是日常工作的一部分。他会帮助您准确地起草交易中需要的各种文件,使用合适的条款来保护您的利益,满足条件后,使用安全的方式移除条件,确认合同等等。如果您没有地产经纪的帮助,替代方案是雇佣收费昂贵的律师,自己处理文件会隐含极大风险。

4. 执业规范

好吧,确实有极少数经纪人会有不尽职保护客户利益的情况。但专业经纪人这样做的可能要远远小于直接的买方或者卖方。您和地产经纪人之间有书面的代理协议,地产经纪人在法律上对您负有普通法含义上的信托责任。换句话说,就是在处理您的交易中,您的经纪人负有法律责任必须最大限度地保护您的利益,而不是他自己的利益。其次,经纪人的生存依赖于客户中间的口碑和声誉,这意味着经纪人的长期根本利益和在交易中保护客户利益是一致的。最后,如果发现经纪人未能对客户尽责,您有很多合法渠道可以追究,通过经纪人所属地产经纪公司,地产协会的职业纪律委员会,甚至通过法庭。对于买方来说,您的地产经纪人是交易中唯一保护您利益的人,卖方和卖方经纪并不是。

5. 职业保险

专业的地产经纪人有法定的职业保险,在交易文件中都有签字确认。经验丰富的地产经纪虽然比普通人更难出错,但是万一出错疏忽的情况发生,职业保险公司也会承担因经纪人职业疏忽和过失造成的客户损失。如果没有地产经纪人参与的交易,任何过失造成的后果都只能自己承担了。

6. 保障利益

普遍认为,排除经纪的佣金以后,会使自己省下一笔钱。事实却很难如意。

当一个私卖房主在没有经纪人帮助的情况下,经历了各种麻烦,承担了各种风险之后,他并不会把节约的佣金给买方;而买方看到对方没有卖方经纪时,第一反应就是这个房子应该比别的房子更便宜,因为卖方你不用付经纪佣金了啊。这显然不是卖方的本意。于是双方在价格上的分歧更扩大了。

另一个局外人普遍的错误认识是没有买方经纪的买方,找到卖方经纪人,卖方不用支付买方佣金,实际不是,卖方经纪拿双份而已。卖方因为没有买方经纪而在交易价上的让步无从谈起。很多情况下,承担了原本经纪为您做的各种工作和风险以后,并没有省钱。

在没有地产经纪人参与的情况下,理论上可以完成一个地产交易。通常各个卖主私售网站都会列出交易步骤,但现实的交易复杂远超过这张简单的步骤表。遇到稍微特殊一点的情况,付出的代价更会远远超过雇佣一个专业地产经纪的费用。

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